[교대역변호사] 부동산 매도인의 하자 담보책임 법률상담센터
매도인의 담보책임이란?
매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임입니다.
매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다.
매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다.
1. 소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우
매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우, 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다.
매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에는, 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 시 매수인은 계약은 해제할 수 있으나 손해배상을 청구할 수 없습니다.
2. 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우
매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우, 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있으며, 잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 때 이 권리는 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에는, 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 때 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
3. 부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는것을 모른 경우, 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다.
이 때 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는것을 안 경우, 매매의 목적 부
동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구
수 없습니다.
4. 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 매수인이 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있고, 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다.
5. 부동산에 흠결이 있는 경우
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우, 매매의 목적부동산에 흠결이 있을 때 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 매매의 목적 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 매수인이 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.
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