외국인과 재외동포 임차인 대향력 여부 [주택임대차보호법]

외국인과 재외동포 임차인 대향력 여부 [주택임대차보호법]

 

 

 

외국인과 재외동포(재외국민 제외)는 주임법 적용

주거용건물의 임차인이 주택을 인도(입주)받아 전입신고를 마치면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하고, 나아가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두었을 때에는 후순위 권리자 기타 채권자 보다 보증금을 우선하여 변제받을 권리가 있다. 또한 경매개시결정일 이전에 위 대항력의 요건(입주와 전입신고)을 갖춘 임차인은 지역에 따라서 보증금중 일정 금액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있다(주임법 제3조, 3조의2, 8조). 그런데 외국인이나 재외동포 및 재외국민도 주임법상 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 및 소액임차인으로서 최우선변제권을 적용받을 수 있는지 혼동을 초래하는 경우가 있다. 용어를 정리하면, 외국인(外國人)은 우리나라의 국적을 갖지 않은 다른 나라의 사람이다. 재외동포(在外同胞)라 함은 재외국민(在外國民)이나 외국국적 동포를 말하는데 재외국민은 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자이고, 외국국적 동포는 대한민국 국적을 보유하였던 자(대한민국 정부수립 이전에 국외로 이주한 동포 포함)로서 외국국적을 취득한 자, 부모의 일방 또는 조부모의 일방이 대한민국의 국적을 보유하였던 자로서 외국국적을 취득한 자를 말한다. 먼저 외국인이 주임법을 적용받을 수 있는지와 관련하여, ‘90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인의 경우 출입국관리법 31조와 36조에 의하여 외국인등록(출입국관리사무소)을 해야하고, 등록 외국인이 체류지를 변경할 떄에는 신체류지에 전입신고를 해야 하므로 외국인등록표 또는 거류지 변경신고서로서 대항요건인 주민등록의 요건을 갖출 수 있다. 외국국적 동포(재외동포 중 재외국민 제외)는 재외동포법 제10조 제4항에 따르면, ‘대한민국 안의 거소를 신고하거나 그 이전신고(移轉申告)를 한 외국국적동포에 대하여는 출입국관리법 제31조에 따른 외국인등록과 같은 법 제36조에 따른 체류지 변경신고를 한 것으로 본다’라고 규정하여 거소신고로써 외국인과 같이 대항력을 인정하고 있다. 다만, 재외국민의 경우에는 국내 국적을 가지고 있고, 주민등록 전입신고로써 대항력을 인정받을 수 있으므로 거소신고 또는 그 이전신고로써 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 없다(법원행정처 발행 법원실무제요 2권 446쪽 참고).

출처 : 지지옥션