수익형 상가투자 유의사항 (유령 임차인)
저금리 시대에 접어들면서 수익형 상가투자에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 기존 상가건물의 투자는 물론이고 택지개발지구 등 신도시에서 신규분양하는 신축상가의 투자시에 각별히 주의할 점을 짚어본다.
상가건물을 매도하고자 할 경우에 매도시기에 맞추어 월세수익율이 높은 것처럼 허위의 임대계약서를 쓰고, 임차인들을 입점시킨 후 제소전화해조서를 작성하고 임차인들에게 별도의 혜택(대가)을 주는 방식이 일반적인 수법이다. 계약서상의 높은 보증금과 월세를 지급하기는 커녕 오히려 임대인으로부터 혜택을 받고 보증금과 월세를 부풀려 계약을 체결한 다음에 매매를 완성시킨 후부터 바로 월세를 지급하지 않는 것이다. 임대계약서에 임대보증금과 월세를 과장하여 작성하고 매매가격을 부풀려 매수인을 속이고자 하는 것이다.
신축상가 분양시에도 이른바 ‘선임대 후분양’이란 방법을 동원하는 경우가 많은데, ‘선임대 후분양’이란 시행사(분양대행사)에서 분양을 하기 전에 미리 임차인을 구해놓고 일반인에게 분양하는 것을 말한다. 이 경우 수분양자는 준공시기에 임차인을 구하지 못해 공실이 발생하는 위험이 없고, 임차인을 새로 구하는데 소요되는 시간과 비용을 줄일 수 있어서 수익이 비교적 안정적이라는 장점 때문에 실무에서 많이 이용하고 있는 방법이다.
하지만 대기업에서 운영하는 유명 프랜차이즈(브랜드)의 ‘입점의향서’ 또는 ‘계약체결의향서’만 받아둔체로 마치 입점이 확정된 것처럼 제시하는 경우도 있으므로 실제로 법률상 효력이 있는 계약서가 작성되었는지 확인하는 것이 필수이다.
이 뿐만 아니라 ‘분양마감 임박’이란 광고물이나 홍보물을 동원하여 계약을 부추기는 경우도 많고, 설치시기가 불확실한 ‘사회기반시설 00년 설치 확정’을 들먹이며 계약을 부추기는 경우도 많으므로 광고나 홍보물의 내용이 진정성이 있는지, 과장된 것인지 확인 것도 필요하다.
특히 임대차계약서상에 터무니없이 적은 보증금에 월세는 높아서 임대수익률이 높은 것처럼 보이는 경우나, 주변 건물의 임대수익율 보다 지나치게 높고 임대수익율도 지나치게 높은 경우에는 허위의 유령 임차인이 있을 수 있으므로 기존 상가건물의 투자든 신축상가건물의 투자든 주변에서 거래되고 있는 시세와 임대수요(수익)도 꼼꼼하게 챙겨야 한다.
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