[교대역변호사] 부동산 취득시효 법률상담센터 (취득시효 소송)

 

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부동산 시효취득

 

 

물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 계속되는 경우, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 처음부터 권리자이었던 것으로 인정하는 제도입니다. 이에 더하여 부동산의 등기부 취득시효는 부동산의 소유자로 등기하고서 점유하는 자의 신뢰를 보호하려는 데 그 취지가 있습니다.

 

민법은 부동산취득시효에 대해서 그 요건의 차이에 따라 제245조 1항과 2항으로 나누어 규정하고 있습니다. 제1항은 그 요건으로서 20년간 소유의 의사를 가지고 평온·공연하게 부동산을 점유하고 등기할 것을 요구하며, 제2항은 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것과 아울러 소유자로 등기되었을 것 및 선의·무과실의 요건이 추가되어 있습니다.

 

 

가. 점유의 승계가 있는 경우 취득시효의 기초인 점유가 승계된 경우에, 점유자는 제199조에 의하여 자신의 점유만을 주장할 수도 있고 전 점유자의 점유를 합산하여 주장할 수도 있지만, 합산의 경우에 전 점유자의 하자도 승계합니다. 그리고 전후 양시에 점유한 사실이 있으면, 그 점유는 계속한 것으로 추정됩니다(제198).

 

그런데 제193조에 따라 상속으로 인하여 점유권은 현실적인 점유의 이전과 관계없이 상속인에게 당연히 이전되는데, 상속인 자신도 현실적 지배를 취득하는 경우에 자기 자신의 점유권을 취득하는 것으로 볼 것인지 여부에 관하여 판례는 원칙적으로, 즉 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 이를 부정하는 입장입니다.

 

전 점유자의 점유를 함께 주장하는 경우에(제199조) 어느 점유자의 점유까지를 주장할 것인가에 대하여 선택권을 가지지만, 전 점유자의 점유를 아울러 주장하면 서 그 점유의 개시시기를 어느 점유자의 점유기간 중의 임의의 시점으로 선택할 수는 없습니다. 그러나 전 점유기간 중 소유명의에 변동이 없다면, 현재의 시점으로부터 역산하여 20년이 경과한 시점을 취득시효의 기산점으로 삼아 자신이 시효취득하였음을 주장하여 ‘직접’ 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

 

 

나. 등기 점유취득시효에 의하여 부동산의 소유권을 최종적으로 취득하기 위해서는 등기를 하여야 합니다(제245조 1항). 점유취득시효 완성으로 인한 부동산 소유권 취득은 법률의 규정에 의한 소유권취득임에도 제187조의 예외가 됩니다. 법률행위에 의한 물권변동과는 달리 법률의 규정에 의한 물권변동은 법정지상권이나 법정저당권을 제외하고는 등기권리자의 단독 또는 관공서의 촉탁에 의하여 등기가 행해지므로 등기청구권의 문제는 일어나지 않습니다.

 

취득시효 완성으로 인한 소유권의 취득은 원시취득이므로 그 등기는 성질상 보존등기여야 하지만 보존등기가 절차상 매우 번거롭고 종전의 권리변동관계를 단절시키는 점 등 여러 가지 문제점이 있어 실무상 이전등기 절차에 의하고 있습니다. 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 합니다.

 

따라서 시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 이전등기가 무효라면 원칙적으로 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없고, 이 경우 시효취득자는 소유자를 대위하여 위 무효등기의 말소를 구하고 다시 위 소유자를 상대로 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하여야 합니다.

 

그러나 진정한 소유자를 찾는 것이 불가능할 경우에 시효취득자는 취득시효완성 당시 진정한 소유자는 아니지만 소유권보존등기명의를 가지고 있는 자에 대하여 직접 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 등기청구권은 원칙적으로 소멸시효의 대상이 된다고 할 것이지만 법률행위에 의한 등기청구권의 경우와 같이 시효취득자가 목적물을 계속 점유하고 있는 한 소멸시효에 걸리지 않습니다.

 

 

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