[서초동변호사] 주위토지통행권 소송 법률상담센터

 

 

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주위토지통행권

 

 

 

서로 인접하고 있는 부동산에 있어서 그 소유자가 각기 자기의 소유권을 제한없이 행사하면 그 이용을 둘러싸고 이해의 충돌이 생기게 됩니다.

 

이에 민법은 그 이용을 조절하기 위하여 그들 사이의 권리관계를 규율하는 상린관계 규정을 두고 있습니다. 여기서 규율의 대상이 되는 상린관계로부터 발생하는 권리를 상린권이라고 하는데 상린권은 지역권과 같이 독립된 물권은 아니고, 소유권의 내용으로 인정되는 권리입니다. 상린관계에서는 주위토지통행권이 현실적으로 문제가 되고 있습니다.

 

가. 주위토지통행권의 의의 어느 토지와 공로와의 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있습니다(민법 제219조 1항 본문).

 

주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우에 인정되는 것이므로, 필요한 통로가 있음에도 생활에 더 편리하다는 이유만으로 다른 통로를 이용하는 것은 인정되지 않습니다.

 

그러나 이미 기존 도로의 통로가 있더라도 그것이 너무 협소하거나 개조의 과다한 비용이 드는 등의 이유로 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에는 주위토지통행권이 인정됩니다. 공로가 새로이 개설되는 등의 이유로 통행권을 인정할 필요성이 없어진 때에는 그 통행권은 소멸합니다.

 

주위토지통행권은 통행을 위한 지역권과는 달리 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것은 아닙니다.

주위토지의 현황이나 사용방법이 달라졌을 때에는 민법 제219조의 입법 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 주위토지 소유자를 위하여 보다 손해가 적은 다른 장소로 구체적 상황에 맞게 통행로를 변경할 수 있습니다.

 

주위토지통행권자는 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용을 부담하여야 합니다.

 

나. 주위토지통행권의 범위 주위토지통행권의 정도와 범위는 사회통념에 비추어 쌍방토지의 지형과 위치 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단해야 합니다.

 

통행로는 통상적으로 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정됩니다. 이러한 경우에 통행지 또는 통로개설시에 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택하여야 합니다(제219조 1항 단서서).

예를 들어 토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되겠지만 단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행이 허용되지는 않습니다.

 

또한 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지, 더 나아가 장차의 이용상황, 예컨대 그 토지에 건축할 것에 대비하여 건축허가에 필요한 폭의 통행로를 미리 보장 하는 것은 아닙니다. 주위토지통행권이 통행지에 대한 통행지 소유자의 점유를 배제할 권능까지 있는 것은 아닙니다.

 

따라서 통행지 소유자는 통행지를 전 적으로 점유하고 있는 주위토지통행권자에 대하여 그 통행지의 인도를 구할 수 있겠지만, 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 주위토지통행권자에 대하여 주위토지통행권이 미치는 범위 내의 통로 부분의 인도를 구하거나 그 통로에 설치된 시설물의 철거를 구할 수 없습

니다.

 

다. 손해의 보상 통행 또는 통로개설로 인하여 통행지소유자에게 손해가 발생한 때에는 통행권자는 그 손해를 보상하여야 합니다(제219조 2항). 이 보상의무는 주위의 토지를 통행하는 것과 필연적 관계가 있으므로 통로가 없는 피포위지가 양도되면 이 보상의무도 당연히 이전됩니다.

 

손해보상의무는 통행권자에게 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자는 그 의무가 없습니다.

보상의 지급은 법률상 통행권성립의 요건이 아니므로 통행권자가 손해를 보상하지 않더라도 통행권은 소멸되지 않고 채무불이행의 책임만이 발생합니다.

 

다만, 토지의 분할 또는 일부양도로 공로에의 출입이 막힌 경우에는, 다른 분할자의 토지나 양도 당사자의 토지를 통행할 수 있으며, 이때에는 보상의무를 지지 않습니다(제220조). 이러한 무상의 통행권이 인정되는 이유는 분할 또는 양도 당사자가 분할 또는 일부양도로 인하여 자기의 토지가 통행될 것임을 예견할 수 있었기 때문입니다. 그러나 여기서도 무상통행권을 인정하기 위해서는 다음과 같은 점들이 검토되어야 합니다. · 

 

토지가 분필되어 동시에 모두 양도된 경우에도 그 양수인 사이에는 무상통행권이 인정되는지 여부 동시전부양도에 의하여 어느 한 토지가 피포위지가 된 경우이라도 양도된 토지 내에서 통행의 문제를 해결하여야 할 것이며, 양도된 토지 이외의 다른 제3자의 토지에 주위토지통행권을 인정하는 것은 합리적이지 못합니다.

 

그러나 여러 개의 분할양도된 토지 가운데 어느 것이 통행지로 될 것인가는 바로 결정할 수 없는 경우도 있고, 그것이 결정되지 않는다면 분양지의 가격에 통행권의 부담을 고려하여 산정하기가 어려운 경우가 많습니다.

 

이러한 때에는 분할양도된 토지 내부에서는 민법 219조의 원칙으로 돌아가 유상의 주위토지통행권의 원리에 의하여 문제를 해결해야 합니다. 제220조 2항에 의하면 무상통행권이 공유토지의 직접분할자 상호간 또는 일부양도의 당사자, 즉 본래 토지소유자와 일부양수인 사이에서만 인정되는 것이므로 그 양수인 사이에서는 무상통행권이 인정되지 않는다고 보아야 한다.

 

무상통행권의 부담이 해당토지의 특정승계인에게도 승계되는지 여부 통행의 수인의무를 부담하고 있는 토지를 상속으로 인하여 포괄승계한 자는 그 통행의 수인의무도 승계합니다.

 

그런데 특별승계의 경우 판례는 일관되게, “공유지의 분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에, 그 포위된 토지를 위한 통행권은 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지에만 있고 그 경우 통행에 대한 보상의 의무가 없다고 하는 민법 220조의 규정은 직접 분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않으며, 특정승계인의 경우에는 주위토지통행에 관한 민법 219조의 일반원칙에 돌아가 통행권의 유무를 가려야 한다”는 입장입니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다38247, 38354 판결).

 

 

 

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