부동산 명의신탁
“명의신탁약정”이란
부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호).
가. 2자간 명의신탁 신탁자가 자신의 부동산을 수탁자에게 등기만 넘겨두는 경우를 말합니다.
신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효이고, 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다.
결국 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있게 되고, 만약 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하게 되면 신탁자에 대한 불법행위가 성립하고 부동산실명법 시행 전후를 막론하고 형법상 횡령죄가 성립하게 됩니다.
나. 3자간 명의신탁(중간생략등기형 명의신탁) 매수인이 매도인으로부터 부동산을 매입한 후 원래는 매수인 자신의 명의로 등기를 해야 하지만 세금포탈 등의 목적으로 수탁자 명의로 등기를 해두는 경우를 말합니다.
이 경우 매수인(신탁자)과 수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효가 되고, 수탁자 명의의 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다.
하지만 매수인(신탁자)과 매도인 사이의 매매계약은 여전히 유효하게 남아 있게 됩니다. 결국 해당 부동산의 소유권은 매도인에게 여전히 남아 있습니다.
이 경우 매수인(신탁자)은 매도인에게 매매계약에 의한 소유권이전등기를 여전히 청구할 수 있게 됩니다. 만약 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하게 되면 신탁자인 매수인에 대한 횡령죄가 성립하게 됩니다.
다. 계약명의신탁 신탁자가 처음부터 수탁자에게 매매대금을 주고 수탁자 명의로 매도인과 부동산에 대한 매매계약을 체결하게 한 뒤 소유권이전등기는 수탁자 명의로 해두는 경우를 말합니다.
매도인이 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁 약정 사실을 몰랐을 경우, 매도인과 매수인 사이의 매매계약은 유효하고 매수인 명의의 소유권이전등기는 유효한 등기가 됩니다.
이 경우 신탁자는 수탁자에게 이미 지급한 매매대금을 부당이득으로 반환청구 할 수 있습니다. 매도인이 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁 약정 사실을 알았을 경우, 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁약정은 무효가 되고, 매도인과 매수인(수탁자) 사이의 매매계약도 무효가 됩니다.
수탁자 명의로의 소유권이전등기 또한 무효가 되어 결국 해당 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 남아있게 됩니다.
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