[교대역변호사] 부동산 소송 법률상담센터 (부동산 분쟁)

 

 

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부동산 분쟁사례

 

 

1. 중개업자가 수수료 또는 실비 한도를 초과한 금전을 요구한 경우 공인중개사법은 공인중개사가 받을 수 있는 중개보수와 실비의 한도에 대하여 명문 규정을 두고 있으며, 공인중개사는 중개보수 및 실비의 요율, 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 할 의무가 있습니다.

 

공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(공인중개사법 제33조 제3호 및 제49조제1항).

 

이와 관련하여 법원은 부동산 중개수수료에 관한 공인중개사법상 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 하였습니다.(대법원 2007.12.20, 선고, 2005다32159, 전원합의체 판결)

 

 

2. 중개사무소의 개설등록을 하지 않은 자와 중개수수료지급약정을 한 경우 공인중개업법은 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소 개설등록을 하여야 한다고 규정하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 개설등록을 신청할 수 없다고 규정합니다(공인중개업법 제9조).

 

또한 제48조 제1항에서 위 규정에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자에 대한 벌칙을 규정하고 있습니다. 법원은 중개사무소개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결).

 

따라서 공인중개사 자격이 없고 개설등록하지 않은 자와 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규 의반으로 무효이며, 약정수수료지급의무도 면하게 됩니다.

 

 

3. 개업공인중개사가 계약성립에 결정적인 역할을 하였으나 최종 계약서 작성에 관여하지 못한 경우 부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있습니다.

 

다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임없는 사유로 중단되어 최종적 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있습니다(부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결).

 

 

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