[서초동변호사] 건축하자소송 법률상담센터 (하자범위, 하자유형,내, 외장 결함, 곰팡이, 결로, 얼룩, 누수,설비 결함)

 

서초동변호사

 

 

 

 

 

건축하자

 

 

건축공사에서 건축하자에 관한 분쟁이 끊이지 않고 발생합니다. 큰 마음 먹고 큰 돈을 들여서 건축공사를 진행했는데, 건축하자가 발생했다면 속이 많이 상합니다. 건설업체에 항의를 하면, 하자가 아니라고 말합니다.

 

건설업체의 입장에서는 건축주가 하자가 아닌 것을 하자라고 주장하여 난감한 상황에 부딪히기도 합니다. 통상 도급계약상 목적물의 하자란 목적물 자체에 흠결이 있는 것을 말하고, 목적물 자체에 흠결이 있다고 함은 물건의 상태가 통상 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 것을 의미합니다.

 

통상 물건이 갖추어야 할 상태의 기준을 어디에 두느냐에 따라 주관적 하자와 객관적 하자로 나눌 수 있습니다. 주관적 하자는 목적물이 갖추어야 할 상태가 당사자가 명시적 혹은 묵시적으로 합의한 성상을 가지고 있지 못한 경우, 즉 목적물의 성상이 계약의 내용과 다른 경우를 말합니다.

 

반면 객관적 하자란 목적물이 갖추어야 할 상태가 그런 종류의 물건이면 일반 거래관념상 보통 가지고 있다고 기대되는 성상을 가지고 있지 못한 경우를 의미합니다.

통상 하자의 개념은 객관적 하자와 주관적 하자를 모두 포함하는 것으로 이해되고 있습니다.

 

 

하자와 미완성의 구별

 

공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 봅니다.

 

반면 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자로 해석하는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1994. 9. 30. 판결 94다32986).

 

한편 주택법 시행령 별표6은 하자를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열열·처짐·비틀림·들 뜸·침하·파손·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’로 규정하고 있습니다. 미완성과 하자를 구별하는 실익은 각기 부담하는 책임이 달라진다는 데 있습니다.

 

건물이 미완성된 경우에는 채무불이행책임을, 하자가 있는 경우에는 하자담보책임을 묻게 됩니다. 또한 건물이 완성되었다면 계약을 해제할 수 없으나(민법 제668조 단서 참조), 미완성된 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

하자의 범위와 유형

 

법원은 하자를 인정함에 있어 보수가능 여부, 하자의 중요도, 발생 원인 등에 따라 종합적으로 접근하고 있습니다.

 

하자는 건축물의 품질과 성능, 효용상의 가치를 감소시키는 결함으로 시공자가 설계도면 또는 관계법규의 규정을 위반하여 시공한 부실공사도 하자로 볼 수 있습니다.

 

폭넓게 보았을 때 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것이라고 하겠습니다(2005다56193 판결, 2005다56209 판결). 

 

 

 

 

하자의 유형과 건축하자의 용어

 

 

구분	세부항목
구조 결함	기초지반침하, 슬라브 처짐, 균열(수평 및 수직부재),구조부의 탈락 및 파손
설비 결함	배수불량, 배관누수, 배관스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품작동 불량(수도꼭지, 샤워기, 계량기)
환경 결함	결로(곰팡이, 얼룩), 누수 등
내, 외장 결함	도장 변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일부착불량, 창호작동부량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착기구의 작동불량 및 파손(싱크대, 욕조, 세면조, 부착기구)
기타	놀이시설파손, 조경시설 부식과 파손(펜스, 벤치, 조명 등), 조경수 고사, 보도 및 도로불량, 옹벽 및 담장의 균열과 파손 등)
균열	구조물이나 재료(강재 및 콘크리트 등)의 표면이 갈라져 나타난 금
결로	수증기를 함유하고 있는 공기가 노점이하로 냉각되었을 때 공기 속의 수증기가 액화하여 이슬로 맺히는 현상을 말하며 결로에는 표면 결로와 내부 결로가 있다.
누수	균열, 구멍, 터진 곳 등을 통하여 물이 새어나가는 것
보수방법	건물이나 시설물의 낡거나 훼손된 부분을 고치거나 보완하는 공법
보강방법	설계하중 이상의 하중 등 위해 요인에 의해 발생한 구조물의 손상을 치유하기 위해서 구조물의 내하력 등을 증진시키는 공법
공종	공사의 특성에 따라 작업 단계(예: 가설공사, 기초공사, 통공, 철근 콘크리트, 마감공사 등) 별로 구분되는 것을 의하며, 기술적으로 시설물의 한 부위를 구성하는 작업 단위로서 설계된 기능을 가지도록 하는 작업 및 작업 결과를 말한다.

 

 

 

 

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