[교대역 부동산 변호사] 분양 사기 법률상담센터 (허위과장광고, 허위과장광고 피해 사례, 허위과장광고 피해구제 방법, 허위과장광고 피해 유형)

 

교대역 부동산 변호사

 

 

 

 

분양사기

 

 

최근 허위 과장광고를 통한 분양 등으로 인하여 피해자가 급증하고 있습니다. 특히 아파트는 선분양·후시공이 일반적인 거래 방식으로 자리잡고 있어 완성된 아파트를 확인하지 못한 채 먼저 분양계약을 체결해야 하는 위험을 늘 안게 됩니다.

 

 

분양광고가 허위·과장광고인 경우

 

 

아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.

 

그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.

 

가. 허위과장광고 피해 사례

 

1) 전용면적 광고의 피해 아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 본 판례가 있습니다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결)

 

2) 조망확보 광고의 피해 향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례가 있습니다(인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결).

 

3) 중도금대출 가능하다는 광고 오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 광고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다고 본 판례까 있습니다(수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006 판결).

 

4) 전철역까지의 거리에 대한 광고 아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례가 있습니다(수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006 판결).

 

나. 허위과장광고 피해구제 방법

 

1) 분양계약의 취소 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다. 또 아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다. 계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 2) 손해배상청구 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다.

 

분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있고, 피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다.

 

 3) 공정거래위원회의 조치 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.

 

유형	부당광고의 내용
교통·거리가 실제보다 가까운 것처럼 허위광고	단지에서 10분 거리로 OO학교가 근접(실제는 승용차로 10분 거리, 대중교통 이용 시 30분 이상 소요)
공원이 조성되는 것처럼 광고	단지 뒤에 대규모 공원 조성
신도시 지역에 포함되어 있는 것처럼 허위광고	□ □ 신도시의 300만평에 포함
분양 후 아파트 가격 상승률을 과도하게 허위·과장광고	분양가 대비 상승률 200% 예상, 시세차익 3.3㎡당 약 200 ~ 500만원 등
초고속 인터넷 환경을 구축한 아파트인 것처럼 허위광고	정보통신 1등급 인증 아파트
분양이 마감되었거나 마감이 임박한 것처럼 허위광고	○ ○ 평형 마감, ○ ○ 평형 마감임박 등
미분양 아파트를 분양하면서 회사보유분을 특별히 분양하는 것처럼 허위광고	회사보유분 일부세대 한정분양, 회사보유분 특별분양 등
실사용면적 또는 전용면적이 실제보다 넓은 것처럼 허위광고	＋8평 와이드 설계, 전용공간 4평을 더 드립니다 등
모든 세대에 세제혜택이 가능한 것처럼 허위광고	취득세, 등록세 50% 감면 등
거래조건에 대하여 허위광고	중도금 60% 무이자 융자 등

 

 

4) 부동산 거래에서의 허위·과장광고에 대한 사기죄 성립 여부 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말합니다.

 

일반적으로 부동산의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당할 수 있습니다(대법원 2002.2.5, 선고, 2001도5789, 판결).

 

 

 

 

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