[서초동변호사] 분양권 분쟁 법률상담센터 (분양권 매매 분쟁, 허위 과장 분양광고,선시공 후분양 분양광고)

 

서초동변호사

 

 

 

 

 

 

 

분양권을 매매목적물로 하는 분쟁

 

법률관계 분양권을 행사하여 목적물에 대해 소유권을 취득하기 전 분양권 자체를 매매의 목적물로 삼는 것이 분양권 전매입니다.

 

향후 아파트와 같은 목적물의 가격 급등을 노린 분양권 전매는 실제 생활에서 쉽게 찾아 볼 수 있는 계약으로 그 유효성이 인정됩니다.

 

분양권을 전매할 경우 매도자와 매수자가 분양권매매계약을 체결한 후, 매도인 명의로 되어 있는 분양계약상의 명의를 변경함으로서 완료됩니다.

 

 이와 관련하여 대법원은 분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다고 봅니다.

 

즉 매도인은 원칙적으로 분양계약상 분양권자 명의변경 절차를 이행해야 합니다.

 

만약 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행해야 합니다(대법원 2006.11.23, 선고, 2006다44401, 판결).

 

 

허위 과장 분양광고로 인한 분쟁

 

아파트 분양광고에는 인근 근린시설이나 교통편의 등의 내용이 포함되어 있는 경우가 많고, 소비자들은 실제로 이러한 내용을 계약할 때 판단의 기준으로 합니다.

 

이 때문에 허위 과장 분양광고가 늘어나 사회적 문제가 되고 있습니다. 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법 제109조 제1항). 또한 허위 과장광고의 정도가 지나친 경우 사기에 의한 의사표시로서 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항).

 

분양자가 분양계약 내용에 따른 이행을 하지 않는 경우, 분양계약의 해제·해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 때 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 수분양자에게 불법행위 손해배상책임을 지고, 시공사는 공동불법행위자로서 연대책임을 지게 됩니다.

 

이와 관련하여 법원은 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다는 전제 아래 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 하여 연대책임을 인정하고 있습니다.

 

 

선시공, 후분양 방식으로 분양된 분쟁

 

선시공·후분양의 방식으로 분양된 경우에는 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 보고 있습니다.

 

따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 아파트 등의 외형.재질 등에 관한 사항은 분양계약 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다’고 판시하고 있습니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

 

 

 

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