[서초동 부동산 변호사] 분양사기 법률상담센터 (분양계약과 다르게 지어진 아파트]

 

서초동 부동산 변호사

 

 

 

 

 

분양사기

 

 

최근 허위 과장광고를 통한 분양 등으로 인하여 피해자가 급증하고 있습니다. 특히 아파트는 선분양·후시공이 일반적인 거래 방식으로 자리잡고 있어 완성된 아파트를 확인하지 못한 채 먼저 분양계약을 체결해야 하는 위험을 늘 안게 됩니다.

 

 

 

분양계약과 다르게 지어진 아파트

 

 

1. 분양(입주자모집)공고의 내용

 

분양을 받은 아파트에 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다. 분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다.

 

아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다. 계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.

<대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098>

 

주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결 시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 「주택공급에 관한 규칙」(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 않고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 해당 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 것이다.

 

 

2. 분양광고의 내용

 

<대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812판결>
① 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다. 

② 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 한 사례.

 

 

3. 모델하우스의 내용

 

모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.

 

<창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결>
[아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하다.

 

4. 피해구제 방법

 

1) 담보책임 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

2) 계약의 해제 및 원상회복 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다

 

3) 채무불이행책임 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다

 

4) 소비자분쟁해결기준에 따른 보상 소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2015-18호, 2015. 12. 29. 발령·시행)을 마련하고 있습니다. 「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다. 분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다 피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다.

 

피해유형	보상기준	비고
입주지정(예정)일정 경과한 공사완료로 인한 입주 지연 시	지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액 공제	지체상금=(계약금+중도금)× 연체이율× 입주지연일수/365 (지체상금액 중 계약금포함은 1995. 2. 11. 입주 이후 입주자 모집공고 승인부터 적용)
분양계약서상 공급면적(전용면적+공용면적)과 공부상면적(건축물관리대장)과의 차이 발생 시	부족면적에 대한 대금의 환급
입주자 동의 없는 분양주택의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해	손해배상 또는 계약해제
분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우	설비대체 또는 차액환급	환급액=공급면적(계약서상) 단위가격× 부족면적(㎡)

 

 

 

 

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