소유권분쟁 소송 법률상담센터 (취득시효 완성과 관련한 분쟁, 명의신탁과 관련하여 신탁자, 수탁자, 매도인, 제3자 사이의 소송 ,2자간 등기명의신탁 ,3자간 등기명의신탁 )

 

위 이미지 클릭시 바로 통화 연결됩니다.

 

 

취득시효란

권리를 행사하고 있는 사실상태가 일정한 기간 계속한 경우에 권리의 취득을 인정하는 것을 말합니다.

취득시효에 의하여 점유자가 권리를 취득함으로써 진정한 권리자의 권리가 반사적으로 상실하게 됩니다.

다만, 취득시효법리는 기산점, 승계 등의 많은 법리들을 담고 있어, 일반인이 취득시효의 성립을 판단하기 힘든 경우가 많습니다.

따라서 전문가에게 구체적인 자문을 구하셔서 취득시효에 대한 검토를 하여야 합니다.

 

부동산

① 일반취득시효(민법 제245조제1항): 20년간, 소유의사로, 평온, 공연하게 점유

② 등기부취득시효(민법 제245조제2항): 10년간, 소유의사로,평온, 공연하게 선의이며 무과실로 점유반주거지역 안에서 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정한 이격거리와 건축물의 높이에 대한 제한을 두고 있을 뿐 인간다운 생활을 하기 위하여 필요한 일조량 및 시간에 관하여는 구체적인 기준을 두지 않고 있습니다.

 

권리취득시효

민법 제197조 제1항 에 의하면, 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로,점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고,점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효 성립을 부정하는 자에게 증명책임이 있습니다.

그리고 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지는 점유자 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 합니다.

판례는, 물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하며, 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이라고 하면서, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보고 있습니다.

 

명의신탁이란

“대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여둔 것”, ”당사자의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매등의 형식으로 이전하여 두는 것“등으로 정의하며, 명의신탁목적물의 소유권은 실질적으로 신탁자에게 귀속되는 것으로 보고 있습니다.

부동산실명법상 명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 "실권리자"라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말합니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제2조 제1호).

명의신탁은 헌법상의 사적 자치의 원칙 중 하나인 계약자유의 원칙을 근거로 하여 대법원 판례에 의하여 확립되었고, 개인간의 명의신탁 약정은 판례에 의하여 사법적으로 유효한 것으로 인정되어 왔습니다.

학계에서는 명의신탁의 효력에 관하여는 명의신탁은 허위표시에 해당되어 무효라는 견해와 내심의 효과의사와 표시상의 효과의사가 일치하므로 유효라는 견해가 있어 왔습니다.

그러나 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 등의 권리를 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고, 부동산에 관한 거래의 정상화와 가격의 안정을 추구하기 위하여, 명의신탁에 대한 일반적 금지규정을 두었을 뿐 아니라(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제3조제1항), 명의신탁의 채권계약 및 그에 의한 물권적 합의의 사법적 효력까지 무효화하는 효력규정을 두고 있습니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조제1항·제2항).

 

2자간 등기명의신탁이란

신탁자의 명의로 되어 있는 부동산등기를 명의신탁약정에 따라 수탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우로서, 즉, 소유자인 신탁자가 수탁자에게 매매 등의 형식으로 소유권이전등기를 해 주면서 명의신탁약정을 하는 것을 말한다.

2자간 등기명의신탁의 경우 신탁자·수탁자간 명의신탁약정 및 그 명의신탁약정에 기한 소유권이전등기는 무효가 됩니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조제1항·제2항). 따라서 명의신탁부동산의 소유권은 여전히 신탁자에게 있습니다.

 

3자간 등기명의신탁이란

매도인과 신탁자가 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 다만 소유권이전등기는 수탁자명의로 하는 경우를 말합니다.

즉, 매도인으로부터 매수인 겸 신탁자가 부동산을 매입하면서 소유권이전등기를 수탁자 앞으로 하는 것입니다. 3자간 등기명의신탁은 뒤에 살펴보는 계약명의신탁의 구조와 유사한데, 양자의 차이는 신탁자를 매매계약의 당사자로 인정하느냐에 따라 그 차이가 있습니다.

즉, 전자는 신탁자가, 후자는 수탁자가 매매계약의 당사자로 인정되는 것입니다. 이 경우 신탁자·수탁자간 명의신탁약정은 무효가 되고, 매도인·수탁자간 소유권이전등기도 무효가 됩니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항·제2항).

 

 

[Law Firm]  소유권분쟁소송 법률상담센터