전세보증금 반환소송 법률상담센터 (임대보증금 반환소송, 임차권등기명령, 묵시적 갱신)

 

 

 

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전세보증금, 임대보증금 반환소송

 

전세보증금, 임대보증금을 돌려받기 위해 가장 중요한 것은 무엇이냐고 물어보신다면 지체없이 “신속한 법적조치” 라고 말씀드릴 것입니다.

 

지금 여러분께서 어떤 타이밍에 있느냐 따라 보증금 반환을 위한 법적인 해결방법이 조금씩 달라집니다.

또한 하루라도 일찍 조치를 취하는 것이 나중에 조치를 취하는 것보다 휠씬 유리합니다.

 

 

만기 전 묵시적 갱신에 대한 방어논리 구축

 

보증금반환을 위한 전체 법적 프로세스에서 가장 중요한 것은 상대방이 “묵시적갱시”을 주장할 때 이를 반박할 수 있는 논리를 만들어 내는 것입니다.

 

 

묵시적 갱신이란?

 

임대인과 임차인이 임차기간 종료에 대해 서로 언급이 없었으므로 자연스럽게 임대기간을 연장하는데 합의한 것으로 인정하는 제도를 말합니다.

이는 보증금을 돌려줄 수 없는 임대인 입장에서 절대적으로 활용할 수 있는 매우 강력한 논리로서 이를 방어하기 위해서는 반드시 증거가 필요합니다.

그 증거로는 임대기간 종료에 따라 보증금을 반환해 달라고 임대인에게 보낸 문자메시지. 카카오톡 정도는 최소한 있어야 합니다.

 

 

내용증명발송 (1차) 특히, 다른집 (이사갈집)을 계약했을 경우 매우중요

 

만기 1개월 전까지 임대인에게 보증금반환을 요청하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.

특히 다른집 (이사 갈 집)을 계약하여 계약금을 지불한 경우, 그 사실을 내용증명에 명확이 기재하여 향후 임대인의 보증금 미지불로 인한 잔금 미지급으로 이사 갈 집의 계약 파기시 이에 대한 책임은 임대인에게 있음을 명확하게 규정해야 보증금 이외의 추가적인 손해배상 금액을 청구하기 용이합니다.

이러한 내용증명을 발송하지 않으면 보증금 미지불로 인한 다른집 (이사 갈 집) 계약 내용증명 하나에 재판결과가 크게 좌우 합니다.

 

임차권등기명령

 

만기가 되었는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 이제부터는 본격적인 법적 조치를 해야 하는데 그 중 가장 먼저 해야 할 것이 바로 임차권등기명령입니다.

 

임차권등기명령이란?

 

임차기간이 지났다 하더라도 처음 임대차 계약 시점의 보증금 우선변제권이 있다는 것을 표시하는 제도입니다.

주의할 것은 만약 만기 이후 보증금을 못받은 상태에서 주민등록 주소지를 다른 곳으로 바꾸면 임차권등기명령을 한다 해도 임대차 계약시점의 우선변제권을 가지진 못하고 주소지를 다시 원복한 시점에서 우세변제권을 갖게 됩니다.

 

즉, 임차권 등기명령제도를 모르고 임차인이 주소를 옮겼다면 임대인은 그 사이에 은행대출을 받을 수 있다는 것이고 임차인이 뒤늦게 임차권등기명령을 하기 위해 주소지를 원복한다면 은행대출보다 후순위로 밀리게 된다는 것을 말합니다.

이는 매우 중요한 지식으로서 어떠한 경우에도 보증금을 받기 전에는 주소 이전을 하지 말고 임차권등기명령을 즉시 시행해야 합니다.

 

 

내용증명발송 (2차) : 법무법인 명의 소송예고 내용증명

 

임차권 등기명령을 하면 본격적인 소송준비로 들어가야 합니다.

 

하지만 약 20% 정도는 소송으로 들어가기 전 소송예고 내용증명만으로도 해결 됩니다.

따라서 이 단계를 시도하는 것이 좋은데, 상대가 보증금 반환에 대한 의사가 없거나 변제우선권이 낮은 경우 이 단계를 건너뛰고 즉시 소송으로 넘어가는 것이 좋습니다.

 

왜냐하면 내용증명발송 때문에 귀중한 시간이 최소1달 정도 소진되기 때문입니다.

꼭 기억하셔야 할 것은 확정판결시점 내용증명을 보내고 반응을 기다리는 것 때문에 늦어지면 그 만큼 법정이자비용(12%)만큼 손해를 본다는 점입니다.

 

 

재판진행 및 확정판결 (보증금+변호사착수비+소송비용+지연이자)

 

이 단계는 본격적인 소송을 하는 단계입니다.

재판이 잡힐 때 마다 양측이 준비서면을 제출해야 하고 법정에서는 우리의 주장을 더욱 공고히 하고 상대측 주장을 논리적으로 반박하면서 승소 확정판결을 받을 수 있도록 노력해야 합니다.

 

강제집행 및 추심절차착수

 

많은 분들께서 가장 간과하지만 가장 중요한 단계를 설명 드려야 할 것 같습니다.

바로 강제집행 및 추심 착수 단계입니다.

왜 이 단계가 중요한지 설명 드리겠습니다.

 

소송을 승소해서 확정판결을 받았습니다.

그 다음단계는 어떻게 진행될 것이라 생각되시는지요?

당연히 상대가 확정판결금액만큼 즉시 지급할 것이라 생각하시나요?

아닙니다.

 

그렇게 즉시 지급해 주는 비율은 보증금 반환소송의 과거 사례를 분석했을 때 60% 정도입니다.

나머지는 40%는 부동산을 처분하거나 상대가 보유한 다른재산을 강제집행해서 돈을 회수해야 합니다.

이것을 강제집행 및 추심이라고 하는데, 이 과정은 어떤 면에서 재판과정보다는 훨씬 더 어려울 수 있습니다.

 

프로세스를 정확히 이해해야하고, 상대의 은닉 재산을 찾을 수 있는 정보력이 있어야하며, 빼돌린 재산을 원복시켜서 강제매각할 수 있는 법적해결 노하우와 경험도 있어야 합니다. (사해행위취소)

 

 

 

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