부동산 명의신탁
실소유자(=명의신탁자)가 타인의 명의를 빌려 부동산의 소유권을 취득하는 것을 말합니다.
이러한 경우 명의수탁자가 등기부상 소유자로 표시되게 됩니다.
타인에게 부동산소유권 명의를 이전해 주는 것인 만큼 통상 부모와 자식 간, 형제 간, 부부 간 등에서 많이 이루어지고 있습니다.
그런데 여러 가지 이유로 명의신탁자(=실소유자)가 명의신탁약정 해지를 이유로 부동산소유권 명의자(=명의수탁자)에게 법원에 부동산 혹은 금전 반환을 구하게 됩니다.
이러한 경우 명의수탁자는 명의신탁 자체를 부인하는 경우가 많이 있습니다.
명의신탁 약정은 부부간 또는 종중의 경우를 제외하고는 무효입니다.
부동산 명의신탁 유형
① 형제간에 형의 소유부동산을 동생에게 명의신탁을 하는 2자간 명의신탁은 무효이므로, 실소유자인 형은 동생에게 부동산에 관한 소유권이전등기 말소를 구할 수 있습니다.
② A가 매도인 B와 직접 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 그 대금을 모두 지급하였으나, C에게 명의를 신탁한 경우를 ‘3자간 명의신탁’이라고 합니다. 이 경우 A는 매도인 B를 대위하여 C에게 소유권 말소등기 절차를 이행할 수 있습니다.
③ 실소유자가 부동산매매대금만 대고, 매도인과 명의수탁자 사이에 매매계약이 체결하는 계약명의신탁은 무효입니다.
이 경우 매도인이 명의신탁사실을 알지 못하는 경우 부동산의 소유권은 명의수탁자에게 완전히 귀속되고 실소유자는 명의수탁자에게 매매대금을 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있습니다.
매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있는 것이고, 신탁자는 매도인에게 이 경우 별도의 약정을 원인으로 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.
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