부동산 계약분쟁 계약금과 해약금
민법 제565조 제1항은 ‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있는바, 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정할 수 있습니다.
이는 법률규정에 의한 것이므로 매매계약서에 위와 같은 조항이 기재되어 있지 않더라도 민법 제565조 제1항에 의하여 매매계약을 해제할 수 있으며, 해제를 하기 위해서 이행의 제공으로 족하고 현실지급이나 변제공탁을 요하는 것은 아니다(대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결), 라고 판단하고 있습니다.
부동산 계약분쟁 계약금과 위약금
계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있는 경우 계약금은 위약금의 성질을 갖습니다(위약금 특약의 예로는 ‘매수인이 계약을 위반하는 경우 매도인은 계약금을 몰수, 매도인이 계약을 위반하는 경우 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 상환’, ‘계약 위반시 계약금을 손해배상액으로 한다’ 등)이 있습니다.
해약금 조항과 달리 위약금 조항은 위약금 특약이 있는 경우에만 효력이 발생합니다.
위약금 조항이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약위반시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조
제4항). 따라서 자신의 귀책사유로 계약의무를 불이행한 자의 상대방은 손해발생, 손해액에 대한 입증을 하지 않고 계약금 상당액을 기준으로 계약위반자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 만약 계약금 상당액을 초과하여 손해가 발생하였음을 입증하더라도 계약금 초과분을 손해배상으로 청구할 수 없습니다.
다만, 손해배상액의 예정액으로서 계약금 상당액이 부당하게 과도한 경우 법원은 이를 임의로 감액할 수 있습니다.
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